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配资是一种为投资者提供杠杆资金的金融服务！
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同事小胡最近有些焦虑。
他五月前挂牌的一套老破小，看房的人突然“消失”了。
“再没人来看房，我的置换计划就得搁浅了。”
他也很无奈，不知道接下来是不是要进一步割肉出手。
小胡的烦恼可能并非孤例。小阳春的热度消退后，一个不容忽视的现象正在上海二手房市场蔓延——
无人问津的房源，正变得越来越多。
一房一万持续跟踪的“0带看率”指标，也直观地呈现了这一趋势。（近一个月0带看率=近30天0带看房源套数/月底挂牌房源总套数）
头部中介数据显示，5月的0带看率上升到了36.42%。
这就意味着，每10套挂牌房源中，就有接近4套，在过去一个月里连一位看房客户都没有。（注：中介对难以快速成交、转化率低的房源带看积极性不足，也是影响因素之一）
随之一个看似矛盾的现象浮现：
一方面，进入5月，整体带看量确实有所回落，但市场反馈显示，潜在买家的看房意愿和活跃度并未完全消失；
另一方面，“0带看率”却在同步攀升，越来越多的房源被“打入冷宫”。
这背后的原因究竟是什么？
无人问津的房源又将何去何从？
01
郊区老破小&3000万以上豪宅，最缺客户
客观来说，当下的0带看率，在近一年里相对是更低的。
这主要得益于去年楼市新政连发，刺激购买力入场，让市场保持了活跃度。
但现状就像我开头所说的，小阳春“0带看率”的攀升预示着卖房难度正在加大。
那么相信你也很好奇，当下到底是什么样的房子，正在被购房者“忽视”？
这里我先拉取了5月各环线+总价段的0带看率数据。
让我有点意外的是：
从环线上看，0带看率呈现中间小、两头大的态势；
从总价段上看，0带看率同样呈现中间小、两头大的态势；
两者结合来看，中外环间550-900万的二手房，成为了0带看率最低的地方。
为何是这样的分布？
直觉告诉我：
1.300万以下基本对应的是老破小或者郊区远大新。
这两类产品短板非常明显，同时挂牌量大、产品同质化，很多房源无人问津实属正常。
2.3000万以上0带看率最高，这部分属于豪宅。
主要是挂牌房源/带看基数小，再加上新房豪宅供应井喷，虹吸了购买力，因此成交周期被拉长。
3.中间层，即中外环间刚改类型房源，带看量相对稳定且庞大。
对应的这部分客群，一方面对价格很敏感，一方面对产品又很挑剔。
他们的观望心理最严重，想买又犹豫不决，“广撒网”的心态，无形之中提高了这类房源的“曝光量”。
我们再来看下环线+楼龄的分布，其实也在同步印证：
楼龄越老，0带看率越高；
越往郊区，0带看率越高。
尤其大家可以看到，外环外的老破小，无人问津的现象比较突出——
0带看率最高达到55.54%，几乎超一半的挂牌房源，月内都无人问津，沦为“无效”房源。
这就裸露出一个刺骨的真相：市场下行，外环外老破小的流动性，真的很差。
所以提醒大家，除非迫不得已，外环外老破小尽量别碰。
反过来再看外环内的中期&近期商品房，0带看率相对更低；
而中外环间的动迁房则成了“最靓的仔”，0带看率24.08%，全盘最低。
既要楼龄新，又要性价比，中外环间的动迁房成为了相对务实的选择。
02
二手房带看活跃度，
市区徐汇独秀，郊区嘉定活跃
接着我们细化到区域，再来看看0带看房源的情况。
金山、青浦、奉贤，容易陷入无人问津的泥潭，我是不奇怪的，毕竟是郊区，内生型的市场就那么点客户。
但令我意外的是，杨浦在市区里面，0带看率居然高居榜首。
在我的印象中，大杨浦的“人缘”、“地缘”也没这么差啊！
杨浦的教育资源强劲，坊间一直有“南徐北杨”的说法，加上杨浦滨江如火如荼的城市更新、产业集聚，给到了相应的未来预期。
但无人问津房源的占比这么高，究竟是什么原因？
当我看到下面这张杨浦5月二手房挂牌气泡图时，就明白了——
还是老房子太多了。
杨浦挂牌的房源里面，老公房占比达到了35.1%（在浦西中心城区里，同期老公房挂牌占比最高）。
尤其鞍山、黄兴、中原，形成了一道老公房“大山”，。
海量老破小充斥在杨浦二手市场，不仅削弱了整体带看活力，也阻碍了客群流入，即使购买商品房，也易被老旧环境包围，影响居住体验。
而在市区里面，徐汇的0带看率是最低的，这非常值得“表扬”。
虽然徐汇挂牌房源里面，老破小也不少（老公房占比32.24%），但相对于杨浦而言，各类型住宅均匀打散。
加之徐汇近年来大力推进拆迁更新（部分老破小迎来“翻身”机遇），以及徐汇滨江大手笔产业导入和新房市场高热推升的区域预期，共同为二手房市场注入了活力。
值得一提的是，北上海的宝山、嘉定，0带看率竟然全市最低。
尤其是嘉定，5月0带看率29.57%。
这说明嘉定的二手市场，更多的优质房源得到了曝光，可以真正地呈现在客户眼前。
近年来，嘉定在五大新城中楼市热度（新房+二手）持续领先，不仅吸引本区客户，更承接市区外溢需求。
宝山与嘉定相似，依托显著的“价格洼地”属性，长期作为北上海刚需/刚改置业的首选地，持续涌入的客群支撑了二手房的带看活跃度。
03
房东降价，也越来越难打动购房者
当然，0带看率的提升，始终还是和挂牌价格有关。
在当前下行市场，当一段时间内房东不调价，或者逆势涨价，可能吸引到的带看会更少；
也就意味着，“僵尸房源”更容易被中介/购房者“屏蔽”，以至于无人问津。
所以我试着拉取了二者的走势，结果发现，还真的是存在一定的亦步亦趋的关系。
从上面这张图也可以很清晰地看到，1-2月份因为春节影响，两者占比都在攀升；
而阳春3月，两者有同步有所下降，证明这段时间二手市场无论是房东还是买家，都非常活跃。
但进入到4月份后，两者亦步亦趋的关系被打破了：
“僵尸房源”占比持续在下滑，0带看率反而在增加。
这背后传递出来的信号很明显：当下的二手房，房东卖房比较积极，但买家却不“买账”了。
买家的预期是未来价格还会跌，因而观望情绪加重。
由此，房东的调价渐渐变成了“一厢情愿”。
当然，这里面也有5-8月，原本就是市场淡季的因素影响。
但总的来说，上海二手房的流动性又开始变差了。
买卖双方的价格预期鸿沟正成为阻碍交易达成的核心障碍。
而这样的态势，势必让更多的“小胡们”在卖房路上更加“挣扎”。
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